J'ai augmenté mon loyer de 129% avec Airbnb !
Sommaire :
Pourquoi j'ai abandonné la location classique ?
Depuis octobre 2016, je loue mon appartement en location classique.
7 mois : durée moyenne d'occupation par locataire
Je m’attendais à un turnover élevé : l’appartement est un studio de 18 m2 entièrement meublé, bien plus simple à quitter qu'un T2 non meublé, chaque changement de locataires est chronophage.
Entre autres, les actions incompressibles :
- Publication d'une annonce sur le bon coin
- Prise de rendez-vous et visite de l'appartement
- Sélection des candidats
- Rédaction du bail, état des lieux, remise des clefs
Second point, Lyon est classée comme ville zone tendue et à ce titre l’augmentation des loyers est interdite. C’est le cas aussi pour Bordeaux, Paris, Marseille, Strasbourg, Toulouse, Montpellier.
La rentabilité de l'appartement est donc figée.
Enfin, le dynamisme économique et touristique de Lyon est en croissance depuis une dizaine d’années et la demande de location courte durée (hôtel, appart hôtel...) est très forte, notamment dans le quartier de gare de la Part-Dieu (mon studio est situé à 10 minutes à pied).
Après quelques jours de réflexion, je décide de mintéresser à la location saisonnière.
Le principe : louer son appartement en courte durée sur Airbnb et Booking.
Comment bien choisir sa conciergerie bnb ?
Le marché de la conciergerie d’appartement loué en location saisonnière est plein essor.
De nombreux acteurs ont vu le jour en quelques années, il suffit de faire une recherche Google pour s’en rendre compte :
Voici les principaux services de conciergerie Airbnb à l’heure où j’écris ces lignes :
- BnbLord
- Bnbitter
- MyMajord’home
- Welkeys
Comment fonctionne les conciergeries Airbnb ?
Les conciergeries citées ci-dessus proposent un service en solution clé en main. L’idée est de soulager le propriétaire de toutes les démarches nécessaires lors d’une location courte durée :
- Rédaction et gestion de l’annonce
- Réponse aux questions des voyageurs
- Accueil des voyageurs : visite de l’appartement et remise des clefs
- Départ des voyageurs : ménage complet, changement des draps serviettes, récupération des clés
Cette liste n’est pas longue en soit, mais la répétition chronique de ces tâches demande beaucoup de temps.
En moyenne, la durée d’une location courte durée est de 2 nuits, je vous laisse calculer le nombre de fois où les points 2 à 4 se répètent.
Dès les premières réflexions de mon investissement, j’ai toujours considéré que mon temps libre était le plus important. La conciergerie permet d’augmenter facilement votre rentabilité tout en gardant votre temps libre.
Résumé de mon entretien avec BnbLord à Lyon
Début février, rendez-vous est pris avec le responsable régional de BnbLord.
Pourquoi BnbLord ?
Après avoir rencontré les représentants de différentes conciergeries, mon choix pour BnbLord a été motivé par :
- Le nombre d’appartement en gestion et leur expérience
- Leur présence dans les grandes villes : Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Toulouse, Montpellier
- L’outil en ligne permettant aux propriétaires de suivre les réservations
- Les tarifs sont clairs et simples
De plus, BnbLord m’a été recommandé par un ami qui a confié son appartement à cette conciergerie pendant son tour du monde de 9 mois.
Notre rendez-vous de 45 minutes s’est déroulée comme suis :
- Visite détaillée de l’appartement
- Estimation des revenus en location saisonnière
- Proposition commerciale
- Lecture et signature du contrat
La marge de progression concernant le loyer mensuel est très encourageante :
| Prix par nuit | Evolution | |
|---|---|---|
| Location classique | 17€ | |
| Location saisonnière | 39€ (estimation basse) | +129% |
| Location saisonnière | 49€ (estimation haute) | +188% |
La vacance locative étant mauvaise pour la rentabilité, le responsable me rassure et m’indique que la mise en location sur Airbnb se réaliser en quelques semaines seulement.
Le contrat de BnbLord est simple à appréhender : frais d’entrée, commission par nuit, frais de résiliation (nul au-delà de 10 réservations) et quelques paragraphes juridiques obligatoires.
Tout est clair pour moi, je signe le contrat !
Prochaine étape : aménager l’appartement afin de le rendre plus chaleureux en vue du rendez-vous avec le photographe professionnel.
Comment j'ai aménagé mon appartement pour Airbnb
En parcourant Airbnb, les annonces qui rencontrent le plus de succès ont une chose en commun :
une décoration soignée.
Je décide donc d’ajouter de la couleur afin de rendre mon studio beaucoup plus chaleureux.
Voici les articles et équipements que j’ai ajouté :
- Rideau, coussin et plaid assortie de la même couleur (La Redoute)
- Sur matelas pour une Iiterie de qualité (Ikea)
- Machine à café Nespresso, bouilloire (Darty)
- Lampe de bureau, lampe sur pied, cintres, petite plante (Ikea)
- Sèche-cheveux (Carrefour)
- Connexion ADSL haut-débit (Bouygues Télécom)
Rendez-vous pris avec le photographe professionnel donc voici les photos :
Pour garantir une expérience de qualité pour les voyageurs, la personne en charge de mon appartement sur BnbLord a rédigé un guide destiné à l’agent d’accueil et aux voyageurs :
- Fonctionnement de l’appartement
- Emplacement de l’arrivée d’eau (on ne sait jamais…)
- Emplacement du compteur électrique
- Localisation et accès au local poubelles
- Codes Wifi
Objectif : proposer une expérience unique aux voyageurs.
Publication de l'annonce sur Airbnb et Booking
Seulement 5 jours plus tard mon appartement est en ligne sur Airbnb et Booking !
Au total, entre mon premier entretien avec le représentant de BnbLord et la mise en ligne de l’annonce il s’est seulement écoulée deux semaines.
La réactivité des équipes de BnbLord m’a conforté dans mon choix de cette conciergerie.
Je dois reconnaître que c’est assez étonnant de voir son propre appartement en location sur Airbnb.
Voici ce qui m’a frappé lors de mes veilles concurrentielles sur le moteur de recherche d’Airbnb et Booking :
- Les photos prises par un professionnel font vraiment la différence !
- Le descriptif de l’appartement précis et complet rassure les utilisateurs
- La liste des équipements et la fourniture des consommables (gel douche, shampooing, serviettes, café et thé) est digne d’un hôtel
Désormais, j’attends avec impatience la première réservation
Premier bilan après 30 jours
Depuis la mise en ligne de l’annonce, un mois s’est écoulé. Premier bilan.
En quelques jours, l’ensemble du mois de mars 2018 fut réservé !
Chaque jour je recevais une ou plusieurs confirmations de réservation dans ma boîte mail.
Je partage avec vous un aperçu du calendrier des réservations :
Premier bilan de ces 30 premiers jours de location saisonnière :
- La majorité des voyageurs ont utilisé Booking pour réserver mon appartement.
Airbnb est donc second. - Les 1er avis reçus sont très encourageants, malgré quelques retours qui me font grincer des dents, mais tant pis on ne peut pas plaire à tout le monde
- Je me suis rendu à l’appartement entre deux réservations et j’ai pu constater que le ménage était bien fait et que l’appartement était toujours bien organisé
- Le loyer net encaissé pour ce premier mois est 25% supérieur au loyer pratiqué en location classique
Comment expliquer un succès si immédiat ?
L’algorithme de BnbLord
BnbLord a développé un algorithme de tarification intelligente.
En fonction de la demande et de l’ancienneté de l’appartement le prix de la nuit est automatiquement calculé.
Avec un prix d’appel de 20€ la nuit (hors frais de ménage), mon appartement était très bien positionné par rapport aux hôtels environnant.
L’algorithme des plateformes (Airbnb et Booking)
J’ai rapidement remarqué dans les résultats de recherche sur un Airbnb et Booking que mon appartement était très souvent en tête de liste, avec une étiquette bien visible « Ajouté récemment ! ».
Les plate-formes ont tout intérêt à agrandir leur catalogue avec de nouveaux appartements et font tout pour satisfaire « rapidement » les propriétaires.
Cela permet également de mettre en avant un appartement qui n’a pas encore reçu de commentaires.
Pour comparer la situation comptable avec la location classique, la location saisonnière est très prometteuse.
Le prix de la nuit étant actuellement un prix d’appel qui a pour objectif de promouvoir l’appartement afin de récolter les premiers avis, m’a déjà permis de dépasser le loyer en location classique.
L’évolution des prix par nuit, gérée automatiquement par l’algorithme de BnbLord, me laisse présager un complément de revenu conséquent.
Le prix par nuit est automatiquement mis à jour par BnbLord !
Vous souhaitez faire comme moi ?
Si vous avez également l’appartement en location je vous recommande la location saisonnière.
C'est un formidable moyen d’augmenter votre rentabilité en quelques semaines seulement.
Comme précisé plus haut, Lyon étant classée comme ville zone tendue l’augmentation des loyers est interdite (ville concernée : Bordeaux, Paris, Marseille, Strasbourg, Toulouse, Montpellier).
Si vous voulez mon avis, pour réussir sur les plateformes comme Airbnb ou Booking il faut que votre appartement respecte les critères suivants :
- Une excellente localisation (gare, quartier historique, quartier d’affaires…)
- Un état impeccable et une décoration soignée
- Un ameublement bien pensé et des équipements de qualité