Les investisseurs débutants veulent aller vite.
Trop vite !
De peur de louper LA bonne affaire, ils en oublieraient la raison même d'un investissement : la rentabilité.
La rentabilité est trop souvent calculée à l’arrache sans prendre en compte tous les chiffres.
Le vendeur ou l'agent immobilier vous avance une rentabilité de 8% ? Connerie.
Vous êtes le seul habilité a calculer la réelle rentabilité de votre investissement.
Pour cela vous devez apprendre à calculer un cash-flow immobilier.
Il y a encore quelques mois je n'avais jamais entendu ce mot...
Et pourtant, c'est le secret que se partage les investisseurs malins (les 10% restant) :
le cash-flow POSITIF !
Une simple soustraction
Un appartement en location vous génère des revenus mais également des dépenses :
Recettes - Dépenses = Cash-flow
Si les recettes sont supérieures aux dépenses : le cash-flow est positif
A contrario, si les recettes sont inférieures aux dépenses : le cash-flow est négatif
Calculer le cash-flow immobilier pour les nuls
Liste des principales dépenses :
- La mensualité du crédit (à rembourser tous les mois)
- L'assurance de prêt (assurance qui couvre la banque)
- Les charges de copropriété (entretien de l'immeuble, nettoyage, ascenceur...)
- La taxe foncière (impôt local payé par le propriétaire)
- L'assurance non-occupant (assurance obligatoire qui vient en complément de l'assurance habitation souscrite par le locataire)
Les recettes se résument rapidement : le loyer du locataire.
Exemple : calcul du cash-flow mensuel de mon appartement actuellement loué
| Mensualité du prêt | -404 |
| Charges de copropriété | -46 |
| Impôt : taxe foncière | -28 |
| Assurance de prêt | -8 |
| Assurance propriétaire non-occupant | -10 |
| Loyer du locataire (charges comprises) | +520 |
| Cash-flow | 24 |
Le cash-flow est positif !
Il me permet donc de conserver l'équilibre de mes finances.
Ce calcul est facile à réaliser n'est ce pas ?
Il suffit de se renseigner sur les taux actuels pour en déduire la mensualité et demander aux vendeurs les informations restantes.
Et pourtant 90% des investisseurs ne prennent pas le temps de l'appliquer. Allez comprendre...
Si un bien retient votre attention, prenez votre temps :
appliquez ce calcul (ou une proche estimation) pour vérifier sa réelle rentabilité.
Soyez patient et ne perdez pas de vue ce filtre à bonnes affaires.
En effet un cash-flow positif signifie que votre investissement s'auto-finance :
- votre compte bancaire est soulagé de l'ensemble dépenses lié à votre appartement
- c'est le locataire qui rembourse le prêt et les frais (pas vous !)
En agissant ainsi vous limitez les risques de vous planter
Vous avez repéré un superbe appartement à vendre, lumineux et bien placé, mais le cash-flow est négatif ?
Passez votre chemin, un autre bien vous attend.
Pas de regret.
J'insiste sur ce point : un cash-flow négatif est toxique pour vos finances !
Ce manque de trésorerie vous fait perdre de l’argent tous les mois et ce pendant toute la durée du prêt.
Pire encore, le cash-flow négatif peut clairement vous faire vivre un enfer :
Imaginez demain vous perdez votre job (ça n'arrive pas qu'aux autres).
Ce cash-flow négatif risque de vous faire vivre un surendettement !
Vous n'aurez peut-être plus les moyens de couvrir la dette que vous avez contracté.
En revanche avec un cash-flow positif, votre investissement ne viendra pas plomber votre budget et vous pourrez même continuer à vous enrichir pendant une période délicate.
Un investisseur intelligent n'achète pas une dette mais un revenu !
Ok mais comment on créer un cash-flow immobilier positif ?
J'espère que vous avez déjà la réponse à cette question.
Si vous avez bien suivi, il existe un seul moyen de créer un cash-flow positif :
acheter un bien dont les recettes couvriront l'ensemble des dépenses.
Dans un prochain article, je vous détaillerais point par point la méthode que j'ai mis en place pour trouver un appartement rentable.
Mais pour ne pas vous laissez sur votre faim, voici un rapide résumé :
- L’achat doit se faire en dessous du marché, la bonne affaire se fait toujours à l'achat (lire l'article: négocier pour baisser le prix)
- Dans une copropriété avec des charges faibles (pas de gardien, peu ou pas espaces verts...)
- On privilégie toujours une localisation intéressante
- On rénove l'appartement pour augmenter sa valeur locative (lire l'article : comment louer plus cher)
Un cash-flow immobilier positif ça se travaille !
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Caro le
Bonjour, Merci pour ce contenu très intéressant.