Cashflow négatif : 90% des investisseurs font cette erreur

Cashflow négatif : 90% des investisseurs font cette erreur

Les investisseurs débutants veulent aller vite.

Trop vite !

De peur de louper LA bonne affaire, ils en oublieraient la raison même d'un investissement : la rentabilité.

La rentabilité est trop souvent calculée à l’arrache sans prendre en compte tous les chiffres.

Le vendeur ou l'agent immobilier vous avance une rentabilité de 8% ? Connerie.

Vous êtes le seul habilité a calculer la réelle rentabilité de votre investissement.

Pour cela vous devez apprendre à calculer un cash-flow.

Il y a encore quelques mois je n'avais jamais entendu ce mot...

Et pourtant, c'est le secret que se partage les investisseurs malins (les 10% restant) :

le cash-flow POSITIF !

Une simple soustraction

calculer un cash flow

Un appartement en location vous génère des revenus mais également des dépenses :

Recettes - Dépenses = Cash-flow

Si les recettes sont supérieures aux dépenses : le cash-flow est positif
A contrario, si les recettes sont inférieures aux dépenses : le cash-flow est négatif

Calculer le cash-flow pour les nuls

Liste des principales dépenses : 

  1. La mensualité du crédit (à rembourser tous les mois)
  2. L'assurance de prêt (assurance qui couvre la banque)
  3. Les charges de copropriété (entretien de l'immeuble, nettoyage, ascenceur...)
  4. La taxe foncière (impôt local payé par le propriétaire)
  5. L'assurance non-occupant (assurance obligatoire qui vient en complément de l'assurance habitation souscrite par le locataire)

Les recettes se résument rapidement : le loyer du locataire.

Exemple : calcul du cash-flow mensuel de mon appartement actuellement loué

Mensualité du prêt -404
Charges de copropriété  -46
Impôt : taxe foncière  -28
Assurance de prêt  -8
Assurance propriétaire non-occupant   -10
Loyer du locataire (charges comprises) +520
Cash-flow 24

Le cash-flow est positif !

Il me permet donc de conserver l'équilibre de mes finances.

Ce calcul est facile à réaliser n'est ce pas ?

Il suffit de se renseigner sur les taux actuels pour en déduire la mensualité et demander aux vendeurs les informations restantes.

Et pourtant 90% des investisseurs ne prennent pas le temps de l'appliquer. Allez comprendre...

Si un bien retient votre attention, prenez votre temps :
appliquez ce calcul (ou une proche estimation) pour vérifier sa réelle rentabilité.

Soyez patient et ne perdez pas de vue ce filtre à bonnes affaires.

En effet un cash-flow positif signifie que votre investissement s'auto-finance :

  1. votre compte bancaire est soulagé de l'ensemble dépenses lié à votre appartement
  2. c'est le locataire qui rembourse le prêt et les frais (pas vous !)


En agissant ainsi vous limitez les risques de vous planter

Vous avez repéré un superbe appartement à vendre, lumineux et bien placé, mais le cash-flow est négatif ?
Passez votre chemin, un autre bien vous attend.

Pas de regret.

J'insiste sur ce point : un cash-flow négatif est toxique pour vos finances !

Ce manque de trésorerie vous fait perdre de l’argent tous les mois et ce pendant toute la durée du prêt.

Pire encore, le cash-flow négatif peut clairement vous faire vivre un enfer :

Imaginez demain vous perdez votre job (ça n'arrive pas qu'aux autres).

Ce cash-flow négatif risque de vous faire vivre un surendettement !
Vous n'aurez peut-être plus les moyens de couvrir la dette que vous avez contracté.

En revanche avec un cash-flow positif, votre investissement ne viendra pas plomber votre budget et vous pourrez même continuer à vous enrichir pendant une période délicate.

Un investisseur intelligent n'achète pas une dette mais un revenu !

Ok mais comment on créer un cash-flow positif ?

calculer un cash flow

J'espère que vous avez déjà la réponse à cette question.

Si vous avez bien suivi, il existe un seul moyen de créer un cash-flow positif :
acheter un bien dont les recettes couvriront l'ensemble des dépenses.

Dans un prochain article, je vous détaillerais point par point la méthode que j'ai mis en place pour trouver un appartement rentable.

Mais pour ne pas vous laissez sur votre faim, voici un rapide résumé :

  1. L’achat doit se faire en dessous du marché, la bonne affaire se fait toujours à l'achat (lire l'article: négocier pour baisser le prix)
  2. Dans une copropriété avec des charges faibles (pas de gardien, peu ou pas espaces verts...)
  3. On privilégie toujours une localisation intéressante
  4. On rénove l'appartement pour augmenter sa valeur locative (lire l'article : comment louer plus cher)

Un cash-flow positif ça se travaille !

Recevoir cet article par email (déjà 13414 téléchargements) :

je déteste les spams comme vous :
votre email ne sera ni cédé ni revendu.

Sur le même sujet

Prêt immobilier : convaincre son banquier en 3 étapes

Prêt immobilier : convaincre son banquier en 3 étapes

Négociation avancée : baisser le prix de vente en 3 étapes

Négociation avancée : baisser le prix de vente en 3 étapes

Commentaires

Votre adresse email ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont marqués d'un *

Le site Mon 1er investissement recueille votre nom et votre adresse email afin de publier votre commentaire. Conformément à la loi Informatique et libertés, vous bénéficiez d’un droit d’accès, de rectification et de suppression de vos données. Vous pouvez également vous opposer, pour un motif légitime, à l’utilisation de vos données. Vous seul pouvez exercer ces droits sur vos propres données. Pour en savoir plus, merci de consultez la rubrique Protection des biens et des personnes – gestion des données personnelles de nos mentions légales.

Bonjour,
Peut-on avoir un cash flow positif mais une rentabilité inférieure à 10% ? Et inversement, un cash flow négatif mais une rentabilité à 10% ? Faut-il absolument viser du cash flox positif et une renta à au moins 10%? Merci d'avance pour votre réponse.

Bonjour Nicolas, merci pour votre commentaire. Pour répondre à votre interrogation voici le détail du financement :
studio de 18m2 à Lyon dans le quartier d'affaires de la Part-Dieu, acquit au prix de 84K€ euros (frais de notaire inclut) sur 20 ans à 1,45% soit 404 euros de mensualité. L'état d'origine de l'appartement est sur la page "Mon investissement".

Il est impossible d'avoir une mensualité en rapport avec le loyer que vous indiquez. Et donc d'avoir un cashflow positif. A moins d'avoir mis un apport énorme ou d'habiter dans un coin paumé où l'immobilier n'est pas cher. ou alors d'avoir acheté au centre d'une grande ville mais.... une ruine.

Merci pour ses conseils, maintenant il ne reste plus qu'a trouver un investissent intéressant.

Le calcul ne prend pas en compte les impôts si cela est le cas. Autre point dommageable à votre raisonnement, vous indiquez etre en lmnp réel, donc obligation d'amortir par un expert comptable. La cfe est à payer sur pour le lmnp, bref, différents postes de dépenses indiquant qu'ici le CF est clairement négatif, dommage ...

Je dois avouer que votre article regorge des idées très pertinentes dont tout investisseur digne de ce nom en a besoin. Moi, particulièrement, je compte investir dans l'immobilier d'entreprise et je m'estime chanceux d'être tombé sur vos écrits. Chapeau!

Votre calcul oublie les impôts ainsi que les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. Ces 2 charges peuvent s'avérer lourdes en fonction de votre TMI. En tout état de cause le cash flow de l'investissement pris en exemple ne peut pas être positif, et sera même nettement négatif dans la plupart des cas !

Il convient de rappeler à tous les investisseurs que vu les prix actuels de l'immobilier dans les villes, il est très difficile voire illusoire d'obtenir un CF positif sans avoir de sérieux contact dans le milieu de l'immobilier qui sont susceptibles de vous positionner sur les rares bonnes affaires.
En zone rurale les rendements sont meilleurs sur le papier, cependant la contrepartie est souvent une vacance locative plus élevée.

Excellent article. Il est en effet courant de voir des investisseurs raisonner uniquement en terme de rentabilité, sans se soucier du cashflow. C'est pourtant le cashflow qui sécurise les opérations et permet de les renouveler sans bloquer sa capacité d'endettement.

Bonjour Cerise, le loyer de 520€ indiqué dans le calcul du cashflow est indiqué charge comprise.
Merci pour cette question, je vais modifier l'article dans ce sens.

Bonjour,

Le loyer compté dans le calcul du cash flow est CC ou HC?

Merciii :)

Bonjour Georges, j'utilise le statut de Location Meublé Non Professionnel (LMNP) au réel afin de bénéficier d'un impôt foncier nul.

Quid des impots sur revenus fonciers ?
Cela entame aussi le cash flow.